Auparavant, nous avons discuté de solutions à des problèmes d’achat de terrain, tels que l’utilisation du lien du constructeur, l’exécution spécifique d’un contrat, la façon de supprimer les certificats de litige en cours (CPL) et les recours en cas de faux marketing avant la vente.

Le 11 février 2025, la Cour d’appel de la Colombie-Britannique a clarifié le recours du lien de l’acheteur. Le lien de l’acheteur existait en droit anglais et était mentionné dans le droit de la Colombie-Britannique, mais son application n’était pas aussi fréquente que les autres recours discutés ci-dessus jusqu’à ce que la Cour d’appel confirme comment utiliser ce recours.

En Colombie-Britannique, le lien de l’acheteur est un outil juridique précieux qui peut protéger vos droits lorsqu’une transaction foncière tourne mal. Il s’agit d’une réclamation qu’un acheteur de terrain a sur la propriété qu’il s’est engagé à acheter. Ce lien garantit le dépôt versé au vendeur, protégeant ainsi l’intérêt financier de l’acheteur dans la propriété.

Clarification du lien de l’acheteur

Dans cette affaire 1332404 B.C. Ltd. c. 1266685 B.C. Ltd., il s’agissait d’une transaction foncière ratée dans le cadre de laquelle l’appelante, 1332404 B.C. Ltd., avait conclu un contrat d’achat de lots subdivisés de l’intimée, 1266685 B.C. Ltd.

La transaction a échoué en raison des mesures prises par le vendeur pour modifier la demande de lotissement, ce qui a entraîné une réduction de la taille des lots par rapport à ce qui avait été convenu initialement.

Ce type de changements dans les transactions foncières est courant, mais un différend concernant le contrat d’achat de terrain est survenu. L’acheteur-appelant avait versé un dépôt à l’intimé et déposé un certificat de litige en cours (CPL) contre la propriété, revendiquant un lien de l’acheteur pour garantir le dépôt.

Le juge de motion a annulé la CPL, mais la Cour d’appel a infirmé cette décision.

S’exprimant au nom de la Cour d’appel, la juge Harris a précisé que le lien d’un acheteur est un intérêt foncier qui peut soutenir un CPL, qui fournit une garantie pour le recouvrement du dépôt et qui n’entre pas en conflit avec d’autres recours comme la résiliation du contrat par l’acheteur.

Qu’est-ce qu’un lien ?

Un lien est une revendication légale sur une propriété qui fournit une garantie pour une dette ou une obligation. Il permet au créancier privilégié d’enregistrer le lien au bureau d’enregistrement des titres fonciers, et il donne au titulaire du lien le droit de vendre la propriété pour acquitter la dette si l’obligation n’est pas respectée.

Qu’est-ce qu’un lien de l’acheteur ?

Un lien d’acheteur est un type particulier de lien qui prend naissance lorsqu’un acheteur a versé un dépôt à un vendeur en vertu d’un contrat d’achat et de vente. Ce lien, semblable à une hypothèque, garantit le dépôt et protège l’intérêt financier de l’acheteur dans la propriété.

Pourquoi le CPL était-il justifié en droit ?

La Cour d’appel a statué que la CPL était justifiée parce que le lien d’un acheteur est un intérêt dans un bien-fonds qui peut soutenir une CPL. La Cour a souligné que le lien fournit une garantie pour le recouvrement du dépôt et n’entre pas en conflit avec d’autres recours demandés, tels que la résiliation du contrat.

Base juridique du lien de l’acheteur

Le fondement juridique du lien d’un acheteur se trouve dans la common law et l’equity (en droit anglais).

Il s’agit d’un recours en equity qui protège l’intérêt de l’acheteur dans le terrain en cas d’échec d’une transaction.

Jurisprudence pertinente

• Pan Canadian Mortgage Group III Inc. c. 0859811 B.C. Ltd., 2014 BCCA 113: Cette affaire a établi que le lien d’un acheteur est un recours en equity qui fournit une sûreté sur le bien jusqu’à concurrence de l’argent payé par l’acheteur.
• Lehmann c. B.R.M. Enterprises Ltd. (1978) 88 D.L.R. (3d) 87: Cette affaire a confirmé qu’un lien de l’acheteur existe même s’il n’est pas possible de s’assurer en nature.
• Kang c. Steveston Public Market Inc., 2017 BCSC 544 (Chambers): Cette affaire a caractérisé l’intérêt en equity d’un acheteur dans un bien-fonds comme découlant du moment où le bien-fonds est valablement vendu par contrat.

Circonstances dans lesquelles le lien d’un acheteur demeure valide

Même si l’acheteur voulait résilier le contrat, le lien de l’acheteur peut toujours être valide s’il est revendiqué comme un recours alternatif en plus des autres recours juridiques, tels que la résiliation ou l’exécution intégrale du contrat. En voici quelques exemples:

• Fausse déclaration du vendeur: Si le vendeur a fait une fausse déclaration sur le bien ou n’a pas divulgué d’informations importantes, vous pouvez avoir le droit de résilier le contrat et de revendiquer un lien de l’acheteur pour garantir le retour de votre dépôt.
• Défauts de propriété: Si la propriété présente des défauts importants qui n’ont pas été divulgués par le vendeur, vous pouvez être en mesure de résilier le contrat et de revendiquer un lien de l’acheteur.
• Défaut de conclure la transaction: Si le vendeur ne parvient pas à conclure la transaction pour des raisons qui ne vous sont pas imputables, vous pouvez être en mesure de résilier le contrat et de revendiquer un lien de l’acheteur.

Quand pouvez-vous revendiquer le lien d’un acheteur ?

Vous pouvez être en mesure de revendiquer le lien d’un acheteur si:

• Vous avez conclu un contrat d’achat de terrain.
• Vous avez versé un acompte au vendeur.
• La transaction a échoué sans faute de votre part.

Comment réclamer le lien d’un acheteur

Pour revendiquer un lien d’acheteur, vous devez :

1. Déposez une requette devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique. Votre réclamation doit inclure une description de la propriété, le montant de l’acompte versé et les raisons pour lesquelles la transaction a échoué.
2. Enregistrez un certificat de litige en cours (CPL) contre la propriété. Cela donnera avis de votre réclamation aux autres acheteurs ou créanciers potentiels.
3. Prouver votre réclamation devant le tribunal. Vous devrez fournir des preuves à l’appui de votre réclamation, telles que le contrat d’achat et de vente, la preuve du paiement de l’acompte et la preuve que la transaction a échoué sans faute de votre part.

Quand vous ne pouvez pas faire valoir un lien d’acheteur

Il est important de comprendre que le lien de l’acheteur est propre aux transactions immobilières. Dans un litige de divorce impliquant un bien immobilier, comme l’a précisé la Cour d’appel dans 1332404 B.C. Ltd. où la division des biens est la préoccupation principale, le lien de l’acheteur ne s’appliquerait pas. En effet, le lien est conçu pour protéger les intérêts financiers d’un acheteur dans l’achat d’une propriété, et non pour résoudre les problèmes de division des biens matrimoniaux.

Le lien de l’acheteur peut protéger les intérêts financiers de l’acheteur dans une propriété en garantissant son dépôt. Il peut également lui donner un levier dans les négociations avec le vendeur.

De toute évidence, le vendeur n’est pas laissé sans recours : comme nous l’avons vu précédemment, le vendeur a toujours le droit de demander au tribunal la suppression du lien.

Si vous êtes impliqué dans une transaction foncière qui a mal tourné, il est essentiel de demander un avis juridique dès que possible. Nous sommes expérimentés en litige immobilier peuvent vous aider à comprendre vos droits et vos options, y compris la possibilité de revendiquer un lien de l’acheteur.

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